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南平市国资委关于印发《企业资产租赁管理办法》的通知

南国资〔2019〕1号
发布时间:2019-01-15 16:47 来源:南平市国资委 字体:【大】 【中】 【小】

各所出资企业:

为进一步规范所出资企业及其所属企业的资产租赁行为,提高国有资产运营效益,经研究决定,现将修订后的《企业资产租赁管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。

特此通知。



南平市国资委

2019年1月2日


企业资产租赁管理办法

第一章 总则

第一条  为进一步规范所出资企业及其子企业的资产租赁行为(以下简称“租赁行为”),提高国有资产运营效益,防止国有资产流失,确保国有资产的保值增值,根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委、财政部令第32号)等法律法规,参照福建省国资委《所出资企业资产租赁和经营业务承包管理工作指引》(闽国资产权〔2018〕30号),结合企业实际,现对《关于企业资产租赁和承包管理办法》(南国资〔2016〕85号)进行修订。

第二条  本办法所称企业,是指南平市人民政府国有资产监督管理委员会(以下简称市国资委)依法履行出资人职责的企业(以下简称所出资企业)及其所属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业。

第三条  本办法所称资产租赁是指企业作为出租方,将自身拥有的非流动性资产(包括土地、房产、仓库、设备、广告位等),租赁给自然人、法人或其它组织(以下简称“承租方”),并向承租方收取租金的经营行为。

本办法所称经营业务承包是指企业作为发包方,将自身拥有的经营业务,承包给自然人、法人或其它组织(以下简称“承包方”),并向承包方收取承包金的经营行为。

第四条  下列租赁行为按相关规定执行:

(一)由政府批准企业承办的产业园区对外招商引资项目的;

(二)廉租住房、公共租赁住房等保障性住房和公有住房、人才公寓等房屋租赁的;

(三)行政事业单位非经营性资产转为经营性资产(以下简称“非转经资产”)对外租赁的;

(四)受托管理的资产租赁按委托单位相关规定执行,也可参照本办法执行;

(五)专业租赁和以租赁经营为主业的公司,按市场规则从事租赁业务的,由所出资企业制定具体租赁管理办法;

(六)法律法规另有规定的。

第五条  企业租赁行为应当遵循等价有偿和公开、公平、公正、诚信的原则,按照本办法开展租赁,加强自律管理,保证租赁有序进行。

第六条  租赁标的物应权属清晰,不存在法律纠纷。已列入拆迁、重组、清算和破产计划等处于待处理状态的企业以及上一级出资人对企业占有的标的物已有明确处置意见的,原则上不实施租赁行为。确需租赁的,必须与承租方特别约定相关事项的处理方式。

第二章 资产租赁行为决策

第七条  企业对标的物进行租赁时,应当制订租赁方案,并按照企业章程、资产租赁管理制度的规定进行内部决策,形成书面决议或会议纪要。

第八条  涉及以下情形之一的,由所出资企业决策报市国资委审批:

(一)租赁期限超过5年的;

(二)由承租方出资对租赁资产进行大规模拆改结构、搭建或新建建筑物的,且预计会影响到超过租赁期的;

(三)原则上企业不得将整体或部分业务对外承包经营,如确需对外承包经营的。

第九条  涉及以下情形之一的,由所出资企业决策并报市国资委备案:

(一)年租金底价120万元(含)以上的;

(二)租赁资产账面价值500万元(含)以上或租赁资产账面净值占企业资产总额20%(含)以上的;

(三)租赁土地面积在300平方米以上的;

(四)租赁合同载明的建筑面积在1500平方米(含)以上的。

第十条  企业资产对外租赁应报市国资委审批的,须提供如下材料:

(一)所出资企业关于资产对外租赁的请示;

(二)资产对外租赁方案;

(三)公司董事会决议情况。

第十一条  企业资产对外租赁应报市国资委备案的,须提供如下材料:

(一)所出资企业关于资产对外租赁的备案报告;

(二)资产对外租赁方案和内部决策意见。

第十二条  租赁方案应包括但不限于:

(一)租赁资产的产权状况、实物现状、资产明细清单;

(二)租赁的目的及可行性、租赁用途(明确允许或限制经营范围)、租赁期限;

(三)租金收缴办法、租赁底价及确定依据、租金递增率、竞价方式等;

(四)承租方条件、优先权情况、风险揭示、租赁合同范本以及其他特别约定条款。

第十三条  租赁原则上不得设置资格条件,确需设置的,不得有明确指向性或违反公平竞争原则。

第十四条  租赁方案审核批准后,应在本企业进行公示,公示期不少于5个工作日。

涉及职工安置事项的,安置方案应当经职工代表大会或职工大会同意。

第三章 资产租赁底价及期限

第十五条  企业应建立资产租赁底价形成机制,可通过市场调查分析、参考有关部门公布的租金指导价或者委托评估机构评估等方式,确定租赁底价。

第十六条  采用市场调查分析方法确定租赁底价的,应参考市场价格、供需情况、资产的实际状况、资产的价值补偿、产业培育和功能布局安排等因素综合确定。涉及土地使用权、不动产的,应以周边相同地段,类似功能、用途参照物的市场租赁价格作为确定租赁底价的主要参考依据;涉及设备的,应以同类设备的市场租赁价格作为确定租赁底价的主要参考依据。

第十七条  租赁资产租期一般一定三年,在招租委托书中已说明的前提下,合同期限届满,经承租方申请,出租方同意,可按到期时租赁合同和最近一期租金仅限续签一次,续签期限为二年内。

第四章 资产租赁交易流程

第十八条  单项资产首年租赁底价5万元(含)以上且标的物位于南平市域内的,企业应在依法设立的产权交易机构(南平市产权交易中心有限公司)进行公开招租。

单项资产首年租赁底价5万元以下或标的物位于南平市域外的,可由企业自行组织交易,鼓励企业在南平市产权交易中心有限公司进行公开招租。

国家法律法规另有规定的从其规定。

第十九条  企业租赁信息按照以下方式对外披露:

(一)进入产权交易机构交易的租赁项目,产权交易机构可通过产权交易机构网站、所出资企业网站、标的物企业网站或信息公开栏、租赁标的现场等对外公开租赁信息,并根据需要在专业性网站报刊杂志等媒体或中介发布信息。信息发布渠道不得少于5种。

(二)企业自行组织交易的租赁项目,企业可通过产权交易机构网站、所出资企业网站、标的物企业网站或信息公开栏、租赁标的现场等对外公开租赁信息,并根据需要在专业性网站报刊杂志等媒体或中介发布信息。信息发布渠道不得少于4种。

第二十条  租赁信息披露内容包括但不限于:租赁资产的产权状况、实物现状、资产明细清单、租赁用途(明确允许或限制经营范围)、租赁期限、租金收缴办法、租赁底价及递增率、竞价方式、承租条件、优先权情况、风险揭示、监督电话等。

第二十一条  企业应按要求向产权交易机构提供披露信息内容的纸质文档材料,并对披露内容和所提供材料的真实性、完整性、准确性负责。产权交易机构应当对企业所提交资料进行审查,并对信息披露的规范性负责。

第二十二条  租赁项目首次信息披露租赁底价不得低于租赁方案中确定的底价。

第二十三条  企业租赁项目首次信息披露时间不少于10个工作日。

信息披露期满未征集到意向承租方,且不变更信息公告内容的,可以延长信息公开期限,每次延长期限应当不少于5个工作日。

降低租赁底价或变更承租条件后重新披露信息的,披露时间不得少于10个工作日。新的租赁底价低于原租赁底价的90%时,应经行为批准单位书面同意。

第二十四条  在正式披露信息期间,企业不得变更信息披露内容,企业由于非自身原因或其他不可抗力因素需对租赁条件进行澄清或修改的,企业应当及时调整或补充信息披露内容,信息披露时间重新计算。因其它特殊原因需撤销所发布信息的,应经行为批准单位批准同意后,企业在原信息发布渠道上进行公告,并书面告知已经征集到的意向承租方。

第二十五条  产权交易机构负责意向承租方的登记工作,对意向承租方条件进行审核并向企业反馈审核意见。产权交易机构与企业意见不一致的,由行为批准单位决定。

企业应安排专人协助做好所有意向承租方对标的物的尽职调查,全面介绍租赁资产的情况,不得采取隐瞒、欺骗或其他不正当手段影响意向承租方的选择或合同签订,不得和意向承租方串通并为其提供特殊便利。

第二十六条  信息披露期满后,产生多个符合条件的意向承租方的,按照披露的竞价方式组织竞价。只产生一个符合条件的意向承租方的,可按意向承租方实际报价且不低于租赁底价签订租赁合同。若经过产权交易机构挂牌两次流拍后,在租赁条件不变的情况下可由企业自行组织竞价,挂牌底价不得低于最后一次产权交易机构挂牌租赁底价。

第二十七条  竞价可以采取拍卖、招投标、网络竞价及其他竞价方式,且不得违反国家法律法规的规定。

第二十八条  下列情形之一的,可采取协议方式租赁:

(一)行政事业单位、国有独资企业、国有全资企业、国有独资公司之间的租赁行为;

(二)同一所出资企业及其所属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业之间的租赁行为;

(三)企业资产因空间或结构原因无法单独租赁,必须与其他业主共同租赁的;

(四)企业自有住房资产提供给本所出资企业系统内职工租住的。

其中第(一)至(三)项租赁底价原则上不得低于周边同类租赁物租金或评估价;第(四)项租赁底价由所出资企业决策,并建立健全内部职工租房相关规章制度,实行民主公开,接受群众监督。

第二十九条  租赁结果(包括非转经资产租赁)应通过原信息披露平台对外公示,发布渠道不得少于3种。通过产权交易机构进行的租赁项目,必须将租赁结果通过产权交易机构网站对外公示。公示期不少于5个工作日。

公示内容包括资产名称、承租方简况、租赁价格、监督电话等。

租赁合同应在结果公示结束次日起3个工作日内签订。

第五章 合同管理

第三十条  企业应按照已披露的租赁合同与承租方签订租赁合同。合同文本应提供给各关联方保存。

第三十一条  租赁合同主要内容应当包括但不限于以下内容:租赁标的物状况、租赁用途、租赁期限、租金标准及递增率、租金收取时间与方式、双方权利与义务、合同变更、解除及合同纠纷的处理办法和违约责任等条款。

第三十二条  资产出租附带为承租方提供水、电、气等关联服务的,出租方应当按照有关收费标准和消耗数量足额收费,不得无偿或者低价提供。

第三十三条  如承租方需要对其承租项目中的房产进行大规模装修,应当事先与出租方协商,并在合同中明确约定合同终止时的处置方式。

第三十四条  承租方不履行或不完全履行资产租赁合同时,企业应当按照合同约定,及时采取应对措施,保护国有权益不受侵害。

第三十五条  合同中应明确严禁承租方未经出租方同意将所租赁资产转租。

第三十六条  承租期内,若承租方确实无法经营,按以下方式处理:

(一)承租方提前一个月书面报告要求退租的,经出租方同意,按合同约定条款缴足租金并及时、完整交回所租赁资产的,可不追究承租方违约责任,对退租的资产按规定重新公开招租。

(二)如原承租方已找到意向承租方,愿意承接原租赁合同的,经出租方同意,将合同承租方变更成新承租方,并按原合同条款重新签订租赁合同,租赁期限从重新签订合同之日至原合同期限届满为止。

第三十七条  合同中应载明合同终止情形及免责条款。下列情形,企业应制定对应措施:

(一)承租方不按时缴纳租金或确实无力履行合同;

(二)擅自搭建、拆改结构或改变承租用途;

(三)擅自转租;

(四)利用租赁标的物进行违法活动;

(五)故意损坏租赁标的物;

(六)因城市建设规划或城市更新改造需要拆迁或土地收储;

(七)企业改制、重组;

(八)因法律、法规、政策调整或不可抗力致使租赁合同不能继续履行;

(九)其他情形。

因出现(一)至(五)情形导致企业造成损失的,企业应积极向承租方追索。

第三十八条  因出租方原因合同提前终止时,若合同中约定需对承租方装修改造进行适当补偿的,装修改造补偿金额原则上不得超出合同中约定的剩余租期内租金。

第三十九条  企业应向承租方收取合同履约保证金,并对租金的支付进行约定,原则上要预先收取一定时间或比例的租金。严禁擅自减免承租金的行为。

第四十条  合同一旦签订生效,原则上不允许变更。一旦合同中载明的合同终止情形出现,合同应及时终止。

确因重大情况需要变更租赁合同的,由所出资企业审定。变更内容涉及租赁价格、租赁期限等核心条款的,企业应当重新组织租赁。

第四十一条  租赁合同期满或提前终止合同后,需继续租赁的,企业应当重新组织租赁。原承租方在同等条件下可享有优先权。

第四十二条  企业应做好租赁项目档案管理,将租赁方案及其审议审批、评估报告及其备案情况、承租方选择文件(含竞价文件)、租赁合同文本等相关资料按项目单独立卷,集中管理。

第四十三条  企业要建立租赁标的清单管理制度,定期发布所属企业需对外租赁项目清单或变更情况。企业、产权交易机构应建立承租方黑名单制度,对合同执行不力、有违法违规行为、被列入惩戒或失信名单等的法人、团体、个人的承租资格进行限制。

第四十四条  企业应在租赁到期前3个月,做好下一轮租赁准备工作,确保租赁工作持续有序进行。

第六章 监督管理

第四十五条  市国资委对企业租赁行为进行指导监督,督促所出资企业和产权交易机构建立健全资产租赁管理制度,抓好制度落实。所出资企业每半年向市国资委报送资产租赁情况汇总表(具体包括租赁资产价值、面积、地点、租期、月租金、审批单位、是否公开进场租赁等)。

第四十六条  企业是租赁行为的责任主体。企业应按出资关系,对租赁行为承担监管责任。企业主要领导是本企业租赁行为的第一责任人。

第四十七条  明确资产租赁管理职能部门。企业的租赁行为应由所出资企业统一管理,明确具体负责资产租赁管理工作的职能部门加强对租金的财务管理及审计监督,建立健全资产档案以及租赁业务档案,实现信息化管理。

第四十八条  企业应当根据法律法规和本办法的相关规定,结合实际,建立健全资产租赁管理的规章制度(含特殊资产、特殊事项等),并报市国资委备案。应对租赁合同执行情况进行检查,及时发现并纠正存在的问题。

第四十九条  产权交易机构是企业租赁行为的服务主体,应制定租赁交易制度,加强内部管理,规范操作,为企业提供优质服务。

第五十条  租赁过程中出现滥用职权、玩忽职守、弄虚作假等违法违规行为,造成国有资产损失的,将依照有关法律法规追究相关人员责任,并责成其依法承担相应的赔偿责任;造成国有资产流失,情节严重涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第五十一条  企业不得通过化整为零、调整租赁资产账面值等方式规避本办法规定的审批、进场交易等程序。

第七章 附则

第五十二条  企业名称、标识、商标、经营许可权等无形资产原则上不对外租赁。

第五十三条  企业持有的境外资产租赁按本办法履行相关程序,在符合所在地法律法规条件下,企业自行组织交易。

第五十四条  本办法由市国资委负责解释。企业在执行本办法过程中遇到问题,应及时向市国资委反馈。

第五十五条  本办法自发布之日起执行,原南国资〔2016〕85号同时废止。

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